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楼市调控指导房价不如指导地价
www.xiao71.com   来源:第一财经日报   2013-4-13 19:25:11   浏览:1362

与其指导房价不如指导地价。众所周知,地价对房价具有明显推动作用。例如,一块高价地块的出让,就会直接影响到周边房价——高地价不但影响当前房价,也会影响以后房价走向。

地价对房价具有明显推动作用,而土地在公开出让之前,无疑属于比较稀缺的资源,更适合政府来指导定价。

北京市住建委负责人日前表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商要报价,“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格,也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘,住建部门会对报价进行引导和指导。”

政府指导商品房定价在我国早有先例,比如,南京在2007年就曾对商品住宅实施过以“政府指导价”为核心的价格监管制度。而且,这一次政府指导 房价也有政策依据,例如,“国五条”就规定:对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售 许可证书。北京等地的地方细则中也有类似规定。

通过这种价格管制方式可以起到暂时稳定房价的目的,而且,还可以控制开发商利润,因为高价房多是“暴利房”,另外,有利于调整住房供应结构,通过指导、干预房价可促使开发商多开发中低价位的普通商品房。

政府指导房价的效果究竟如何?不可否认,政府指导房价由于限制了价格,暂时会有一定效果,但有效期多久,最终效果如何,则有待观察。从历史经验 来看,政府指导房价会带来两种结果:一种结果是开发商牺牲部分利润在政府指导价范围内销售;另一种结果是,开发商在限价期间不销售,而是延后销售,那么, 房价暂时稳定之后,很可能会迎来大反弹。

有没有比政府指导房价更好的干预手段?显然,有多种手段可供选择,比如,可以干预地方政府“利润”。最近,有媒体根据官方数据粗略估计,政府和 银行2012年从房地产获得收入4.7917万亿,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。如果把“75%”减掉一半,房价必然下降。

在笔者看来,与其指导房价不如指导地价。众所周知,地价对房价具有明显推动作用。例如,一块高价地块的出让,就会直接影响到周边房价——高地价不但影响当前房价,也会影响以后房价走向。而且,由于地方政府可以从高价地块出让中获得巨大利益,那么,地方政府与开发商就容易形成利益共同体,中央调控 房价就会遇到阻力。

商品房不同于限价房、经济适用房,既然是一种商品,最好的办法是通过市场手段、经济手段来调控。而土地在公开出让之前,无疑属于比较稀缺的资 源,更适合政府来指导定价,比如,对即将出让的土地设置一条红线,只能按红线范围内的价格出让,如果土地出让价格超越红线则不批准或无效。如此一来,地价 对房价就没有推动作用了。而且,由于土地是地方政府“独家”经营,政府定价和政府指导价更适合规范垄断产品的价格,如石油、电力等垄断产品就是政府定价, 因此对土地价格进行政府指导更有必要。

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