美元加息、中国国内继续去杠杆，内外环境的动荡加剧了楼市的紧张氛围，以往房价最为坚挺的一线城市也开始或明或暗地降价，在深圳，知名房企开始采取各种促销手段吸引买家，十年前金融危机时的 “一成首付”又开始重现江湖了。山西众爱制衣有限公司认为，不仅中小开发商感受到销售放慢的压力，龙头开发商、大型开发商也面临去化压力，行业不得不积极应对销售“入秋”的局面。

“钱不够可以先一折首付、一次性付款打八折……”今年的“金九银十”似乎有点开局不顺。近期，各大地产开发商纷纷加大营销、出招去库存。

记者微信朋友圈一位地产人的心声仿若当下深圳楼市的真实写照，这位地产人说：“回顾自己这些年职场，一言难尽，在做营销的时候，设计是龙头，转去做租赁，营销又开始火，后来去了外地，深圳的营销和商业开启多年黄金期，好不容易再回到深圳做营销，房企已经是土地拓展是核心，经过多年煎熬，做了两年多土地拓展，现在公司又告诉我营销是C位……”

主要是为了狠抓回款，缓解资金压力，不得不降价促销。有开发商内部人士告诉记者。

开发商打折促回款加速

恒大是国庆黄金周前夕最早从集团层面启动全国促销的龙头地产商。在该司内部流出的一份打折方案上，记者看到，今年9月初，该集团对旗下646个项目进行全国范围甩货。具体而言，基础优惠价89折，在此基础上，部分项目的限量特价房可折上97折（额外最高95折），部分项目公寓、办公及写字楼额外92折，商铺额外6到7折优惠。此外，根据付款方式的不同，可享有的优惠政策也不同。

想享受93折，购房者需在3个月内付清全款；采用商业及公积金按揭贷款的可享受94折；首付采取优惠按揭，且在11月30日前付清的话可享受95折；1年内付清全款的可享受97折；2年内付清全款则享受的优惠力度最小，为99折。

按照恒大公布的优惠促销政策，如果把所有购房优惠全部用齐，一套住宅楼盘的最终折扣幅度可以达到74折。此外，其办公楼盘的折扣则是在89折的基础上额外有6-7折，这意味着恒大部分商铺接近半价出售。

而在深圳，继深圳佳兆业城市广场“首付分期”、罗湖水贝明德公馆打出“深中学区房一成首付”的口号后，再现“一成首付”的还有名企万科。

记者了解到，万科位于东莞临深片区塘厦镇的住宅项目万科棠樾，近期推出特价单位，均价2.4万-2.7万/㎡。此前，万科.在线家的页面上，该项目的销售价格为2.9万/㎡，以此算，降价幅度最高达5000/㎡。

该项目的销售人员透露，只要购买130㎡带装修4房，就可以享受到“首付1成”的优惠政策。假如购房者是首套房客户，可以先交1成首付，剩余2成首付1年内还清即可，且不收手续费。”

业内惊讶，就连一向财务稳健、资金充沛的万科也感受到了回款压力。

就在9月下旬，万科集团董事长郁亮在万科南方区域的月度例会讲话纪要流出，透露万科对当下楼市的真实判断。郁亮指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。

他要求万科作战略检讨，所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行，保证万科能活下去。“这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”按照万科管理层要求，今年必须实现6300亿回款，目前完成不到一半。

包括万科在内，碧桂园、恒大、龙湖等大型房企8月份的销售增速均已放缓。

中信证券地产分析师陈聪判断，楼市销售速度可能入秋。不仅热点城市二手房市场出现明显降温，新房开盘去化率也明显下降（根据中国指数研究院统计）。他指，持续上升的按揭贷款利率，不断走弱的房价上涨预期，和各地陆续出台的调控政策，都是市场走冷的主要原因。未来几个月销售速度将下降，去化难度将继续增加。

不过，该券商地产团队认为楼市不会明显恶化到“入冬”的情景。这主要是因为按揭贷款利率上升幅度近期趋缓，且新的经济形势下整体流动性较为充裕，而其他领域贷款需求并不充足。2019年的市场仍有望保持相对稳定的运行态势。

债务风险逼近 大型房企短期偿债压力大

除了公司内部的去化压力，即将到来的债务高峰，也是开发商不得不加速回款的重要原因。

据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

天风证券分析师陈天诚根据各上市房企中报数据分析，大型房企明股实债融资占比（估算）明显高于龙头房企、中型房企、小型房企，达到了7.3%；大型房企在除了“应付债券”之外的所有负债科目里增速都是四组房企中最快的，说明大型房企作为追赶者，在规模快速扩张的过程中将各种融资方式都用到了极致。到期债务（短期借款+一年内到期的非流动负债）占剔除预收款后的总负债的比例在四组房企中最高，达到23.0%，短期偿债压力较大。

海通证券债券研究员姜超宏认为，企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。再融资持续收紧下，企业项目资产中非标准化程度较高、项目去化难度高（不少小房企项目受区域性房地产市场影响非常大），或者现有资产抵押程度已经非常高，都会影响到企业获取流动性的能力。风格激进的中型房企则容易面临融资失控的问题。他判断，风险释放的顺序或是：“流动性差的小房企-风格激进的中型房企-管理不善的大中型房企”。

深圳未来五年内新增供应一半来自城市更新 短期房价或下滑

“未来18年深圳市场新增供应170万套，其中40%来自土地招拍挂，剩余60%来自城市更新。”第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇谈及深圳近年房地产市场变化时指出，从2012年开始，深圳住宅市场已经由增量房进入存量房时代。

一组数据显示，2012年至今，深圳二手住宅的成交量就一直高于一手住宅，截止2018年6月，上半年深圳一手住宅成交量为72.54万平方米，二手房的成交量则达到了151.91万平方米。

基于深圳目前的市场情况，谢靖宇表示，预计随着调控政策的不断深化，第二次住房改革制度的实施，深圳住宅市场将逐渐趋于平稳。短期内房价会因严厉的调控环境出现小幅度下滑，但因为需求基础始终存在且资本流动性充盈，长期房价将表现稳定。

此外，随着深圳走向存量土地开发，未来18年，深圳市场新增供应的170万套住宅中，来自于土地招拍挂的将只占四成，高达60%将来自于城市更新。

看好大湾区给深圳带来的价值升级机会

作为改革开放的排头兵，近三十年，深圳GDP保持年均近22%的增长速度，加之毗邻香港的独特地理优势，迅速崛起成为一线国际大都市，创造出中国经济改革开放历程的一个奇迹。

写字楼市场方面，谢靖宇分析指出，随着深圳商务发展由东向西推进，写字楼市场的格局也将更为多元化，呈现多中心化发展，租金水平也将不断攀升。

但由于近两年来深圳写字楼供应量大增，未来短期内表现为供过于求，将导致写字楼平均租金增长放缓，但核心区与非核心区间的租金分化也会更为明显。

第一太平戴维斯方面研究指出，深圳全市的写字楼平均租金年复合增长率达4.49%，预计2018年下半年全市平均租金将为230.7元／平方米。供应方面，2018-2020年，深圳写字楼供应量将达到550万平方米的高峰，其中将有65%均集中在南山区。

谢靖宇表示：“金融、高科技业、信息技术业、专业服务等领域内渐长的经济活动，催生出更多的写字楼市场租赁需求。湾区经济概念效应、可交易标的数量的大小及市场物业资产表现的预期，将共同赋能产生更多大宗交易，投资者面貌也会继而从原来相对单一逐渐走向多元。”

此外，消费升级缔造深圳零售业态变迁，同时催生供需两旺的零售物业市场。深圳零售市场将朝多商圈化发展，由罗湖大剧院、福田市中心、南山后海向宝安、龙华及龙岗中心区扩散。成熟标杆购物中心将以业态调整升级为主，主题和进驻品牌的创新将成为其继续发展的突破口。非标杆项目竞争加大，将以提升出租率及租金水平为目标。

他认为，随着粤港澳大湾区的面世，一个世界级的超级城市群将带领深圳迎来价值升级新时代。

刚需购房者观望盼降价“上车”

在目睹深圳新房均价连续一年多稳定在5万4千元/每平米左右之后，刘亮对房价的大跌已经不抱希望了，只是盼着价格能够有所松动、好在一个买家有资格议价的氛围里购置全家在深圳的首套房。

刘亮是深圳光明区一家小工厂的企业主，也是两个孩子的父亲。今年暑假，他接回了一直放在老家由父母帮带的小儿子，由于自己夫妻俩都得打理工厂，照顾两个孩子的重任就落在了刘亮父母身上，两位老人因此也跟来了深圳。

为了住得不憋屈，刘亮特意在原来租房的小区换租了一套3居室。由于打算长期在深圳发展，这几年，刘亮一直在寻觅购房机会，无奈房价2015年以来翻番，工厂经营艰难，自己觉得负担太重一直未出手。

“我现在租住的这套房子，房产证上写的面积是120平米，还赠送有20平的入户花园，很宽敞，小区环境也很适合老人孩子，刚好房东有意出售。”刘亮说，房东报价是480万，父母觉得如果400万左右买下来不吃亏，但他自己判断房东很难降到400万。

刘亮以其在光明区开厂的经验来分析，“最近几年，由于各项成本上升，这一片区很多工厂都搬走了，腾出来的片区，政府不可能让它荒废，必然会引进新的更有竞争力的产业，这部分产业又会带来新的置业需求，所以房价不太可能大跌。”刘亮说，随着广深港高铁在光明区设站，以及光明区地铁线路陆续开工建设，未来该区域直达深圳中心区的时间将大为缩短，这也一定程度上制约了房价的下跌空间。目前，他只盼着房价能有10%到20%左右的降价，好尽快“上车”。

在深圳某银行做客户经理的小罗则告诉记者，自己每月一两万的工资暂时根本买不起深圳的房子，父母也给不了支持，所以只能租房。她盼着政府多配套建设公租房、安居型商品房，像她这样有着深圳户口但又收入有限的夹心层才能申请到低价住房。

缓解“夹心层”住房困难 深圳“发力”人才房及保障性住房

对于普通工薪阶层来说，2015年以来房价翻番，从“买不起”到“租不起”来得猝不及防。为缓解“夹心层”住房困难，“十三五”期间，深圳将探索建立“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的住房制度。其中，计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套（其中人才住房不少于30万套），总建筑面积约2600万平方米，相当于深圳特区成立30多年来建设的政策性住房总和，也超出了“十二五”期间深圳开工的商品房数量(35.7万套)。

对于深圳这一人口净流入的城市而言，住房供需矛盾长期存在，如何解决住房用地问题是个难题。

多途径筹建人才房及保障性住房

深圳市住建局局长张学凡表示，40万套住房建设用地不能完全靠新供应的土地来保障，还需要另找其他渠道来解决，最大困难在于土地资源紧缺，40万套人才住房和保障性住房里真正能落实土地保障的仅有21万套，剩余19万套的土地保障暂时还不到位，需通过多种方式推动解决。

据悉，深圳将拓宽渠道，通过城市更新配建、地铁上盖、棚户区改造、城中村综合整治、城际合作等15种途径筹集建设。此外，深化住房领域供给侧结构性改革，租购并举，大力发展住房租赁市场，构建多主体多渠道住房供给新格局。

深圳市规土委旗下深圳市房地产研究中心主任王锋提出，可通过“轨道交通+产业园区+人才小镇+公共配套”的都市圈城际住房合作，开发建设一批面向产业园区职工和深圳人才供应的人才住房。

而张学凡也表示，将主动落实粤港澳大湾区战略，大力推进区域合作努力破解土地资源瓶颈问题，加大和周边城市的沟通协调力度，共建产业园区并配套建设人才住房，以轨道交通连接来实现城际之间的合作。